PJDR-2024-28001
平发改发〔2024〕17号
关于印发《平江县物业服务收费管理实施细则》的通知
各物业服务企业、房地产开发企业及相关单位：
为进一步规范物业服务收费行为，结合我县物业服务工作实际，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，根据《湖南省物业管理条例》、《湖南省物业服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2022〕271号）、《湖南省机动车停放服务收费管理办法》（湘发改价费规〔2020〕801号）《关于进一步规范岳阳市城区物业服务收费管理的通知》（岳发改价服〔2022〕513号）等文件的规定，修订了《平江县物业服务收费管理实施细则》，现印发给你们，请认真遵照执行。
附：《平江县物业服务收费管理实施细则》
平江县发展和改革局
平江县住房和城乡建设局
平江县市场监督管理局
2024年6月14日
平江县物业服务收费管理实施细则
为进一步规范物业服务收费行为，维护广大业主和物业服务企业的合法权益，建立市场化、健全化、专业化的物业管理机制，促进我县物业服务行业健康发展，根据省市文件精神，结合我县实际，制定本实施细则。
一、物业服务收费管理分类
本细则所称物业服务收费，是指物业服务人按照物业服务合同约定，为业主提供建筑物及其附属设施设备的维修养护、环境卫生和相关秩序的管理维护等物业服务向业主或物业使用人收取的费用。专有面积部分内的维修、保养或其他服务不在本办法所称物业服务收费范围内。
物业服务收费实行统一政策、分级管理，遵循服务质量、服务内容与收费标准相对应的原则。
物业服务收费根据不同物业的性质和特点，分别实行政府指导价和市场调节价。
（一）政府指导价。
保障性住房、业主大会成立之前的普通商品住宅物业服务收费（包括已购车位的物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行政府指导价。
业主大会成立之前实行政府指导价管理的普通商品住宅前期物业服务费收取标准，由建设单位在商品房预售前根据物业特点和服务要求，选择服务项目、服务等级，在政府指导价基准价及浮动幅度内拟定，并在前期物业管理合同中约定，前期物业管理合同作为商品房买卖合同的附件。物业服务收费的最终标准以物业服务人按照法律法规和价格管理政策的规定向发展和改革部门申报备案审查通过的价格标准为准。
业主大会成立前，普通商品住宅物业服务收费标准因服务成本变化或政府指导价标准变动需要调整的，物业服务人应在街道办事处（乡镇人民政府）组织、指导与监督下，公开真实、完整、有效的相关信息，向业主征询意见，按照《中华人民共和国民法典》第二百七十八条的规定，在政府指导价范围内实施调整并签订新的物业服务合同。
保障性住房公共性物业服务收费，具体标准由业主单位在指导价范围内，根据物业服务实际情况确定，并向县发展和改革部门和县住建部门报备。具体见“附表三”。
涉及物业买受人共同利益的约定应当一致。同一物业管理区域内相同服务内容和服务等级在相同的物业服务合同期内的住宅项目，其物业服务收费标准应当保持一致。
住宅公共性物业服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：综合管理服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，服务等级分为一星、二星、三星、四星、五星，最高为五星。住宅公共性物业服务收费按照质价相符的原则，物业服务收费标准为选定的物业服务等级各服务项目基准价的总和。我县住宅物业服务分项目分等级基准价见“附表一”。
实行政府指导价的普通商品住宅前期物业服务费，由物业服务人与建设单位完成物业承接查验移交完毕后的三十日内，持下列相关资料到县发展和改革部门办理备案审查。
办理备案审查需提供以下资料：前期物业管理招投标中标通知书；前期物业服务合同、临时管理规约；前期物业服务合同备案证明；企业法人身份证，营业执照正、副本复印件；房屋建筑工程验收证明、消防安全验收证明；商品房买卖合同（任意不同两份）；《住宅前期物业服务收费备案登记表》（见附表三）（一式三份）。
业主或装饰企业需要物业公司提供其他服务的，可双方自行协商费用。业主大会成立之前的已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费收费标准见“附表二”。
（二）市场调节价。
别墅（专指带室外庭院独立成栋的商品住宅和联排商品住宅）、其他非住宅，以及业主大会成立之后的普通商品住宅物业服务费收取标准（包括已购车位物业服务费、装修服务费和装修垃圾清运费）实行市场调节价。
实行市场调节价的物业服务收费标准，在未成立业主大会前，由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；在成立业主大会后，由业主大会根据物业特点和服务要求，通过法定程序，选择服务项目、服务质量等级、费用收取标准及符合要求的物业服务人，按照《中华人民共和国民法典》《湖南省物业管理条例》等相关法律法规规定的程序进行确定，并通过签订物业服务合同约定。
所在地街道办事处（乡镇人民政府）、居（村）民委员会应当全过程参与指导协商。
二、物业服务收费形式
实行政府指导价的物业服务收费采取包干制形式。实行市场调节价的物业服务收费可以采取包干制或酬金制等形式，具体由物业服务合同约定。
包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。
酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。
三、物业服务成本与服务支出
实行物业服务费用包干制的，物业服务收费包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。
实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。
物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
（一）管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
（二）物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
（三）物业管理区域清洁卫生费用；
（四）物业管理区域绿化养护费用；
（五）物业管理区域秩序维护费用；
（六）物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
（七）办公费用；
（八）物业服务企业固定资产折旧；
（九）经业主同意的其它费用。
依法应当从物业专项维修资金中列支的物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。
四、物业服务费的计收与缴纳
（一）物业服务费用根据住宅的法定产权建筑面积按月计收，物业服务合同对计收时间另有约定的除外。
1、已办理不动产权属证书的，按照不动产权属证书记载的建筑面积计算；
2、已出售但尚未取得不动产权属证书的，按照商品房买卖合同约定的建筑面积计算；
3、尚未出售的，按照经不动产登记管理机构审核备案的房产测绘成果确定的房屋建筑面积计算。
（二）物业服务费用交纳义务人依照以下规定确定：
1、前期物业服务合同签订之日至房屋交付买受人之日的当月物业服务费，由建设单位交纳。
2、房屋交付买受人之日的次月及以后的物业服务费，由业主交纳；但是建设单位向业主承诺减免的物业服务费以及尚未出售的房屋的物业服务费，由建设单位交纳。
3、建设单位应按照房屋购买合同约定的时间和约定的通知方式及时通知买受人验收交付房屋。买受人在房屋购买合同中载明的通讯地址和通讯方式发生变化的应在按照房屋购买合同约定的验收交付房屋时间前告知建设单位。买受人接到建设单位通知验收交付房屋的应及时进行验房办理交付手续。买受人在查验收房时存在不符合法律法规或者购房合同约定的质量要求的，延迟收房期间的物业服务费由建设单位交纳。物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。
4、业主将其房屋出租、出借给承租人、借用人使用，且约定由承租人、借用人交纳物业服务费的，从其约定，业主依法承担连带责任。
5、物业产权转移时，业主应当结清物业服务费，并自买卖合同签订之日起15日内，将转让事项告知物业服务企业。产权转移之日的当月及以前发生的物业服务费用，由物业出让人承担；产权转移之日的次月起发生的物业服务费用，由物业受让人承担。双方另有约定的从其约定。
６、空置房（指业主收房后未装修的房屋；通知交房的最后期限起，因业主本人原因未办理交房手续的房屋；向物业企业报备、连续一年未使用的房屋；建设单位未售房屋）物业服务收费，按物业服务企业公示的物业服务费的75%收取。本细则实施前已签订物业服务合同且尚未到期的，物业服务及其收费标准等仍按原合同约定执行，合同到期后或终止解除后按本办法规定执行。在不违背本文件的前提下，业主与物业企业双方可按《中华人民共和国民法典》的相关规定协商确定相关收费标准并变更物业服务合同。
7、业主出租法定不计建筑面积的部分建筑物，承租人依法用于居住用途的，按照普通商品住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于其他非居住用途的，按照非住宅的标准交纳物业服务费；承租人依法用于停车用途的，按照已购车位物业服务的标准交纳物业服务费。
物业服务费按月计收，业主具体交费时长也可按照季或者是按照年交纳。双方约定预收的，最长预收期限不得超过十二个月。
8、物业服务费用交纳义务人应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。逾期不交纳的，业主委员会或物业服务企业应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。
五、车辆停放服务收费规定
1、住宅小区停车场收费标准执行市场调节价，住宅小区在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位选聘物业服务企业的，机动车停放服务收费通过前期物业合同约定；建设单位与物业买受人签订的商品房买卖合同应当包含前期物业服务合同中约定的机动车停放服务收费标准内容。
2、已成立业主委员会和业主大会的，住宅小区停车场机动车停放服务收费标准由物业服务企业与业主委员会协商，并经业主大会同意。
3、建设单位应当按照建设项目规划设计条件和配建标准建设停车库（位），优先满足业主停车需求。商品房销售前，应当制定车库（位）租售方案，明确车库（位）的权属及数量、租赁价格、销售价格、有效期等，并按规定报住房和城乡建设部门备案。
建设单位应当在销售场所醒目位置公示已备案的车库（位）租售方案，在有效期内不得以高于备案价格进行租售，不得与商品住房等捆绑租售车库（位）。
物业管理区域内的机动车停放服务收费按照《湖南省机动车停放服务收费管理办法》有关规定执行。已收取机动车停放服务费的，不得重复收取车位物业服务费。建设单位用于出租的地下停车位，车位物业服务费由建设单位交纳。对进入住宅小区停放的外来车辆1小时内免收停车服务费。
六、物业服务收费公示
物业服务收费实行明码标价。物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置公示物业服务企业名称、服务项目、服务标准、计费方式、收费标准、收费依据以及市场监管部门的举报电话，接受业主监督，不得向业主收取任何未予标明和公示的费用。具体见“附表四”。
物业服务企业应当于每年第一季度公示上一年度物业服务合同履行情况、物业服务项目收支情况、本年度物业服务项目收支预算。业主提出质询时，物业服务企业应当及时答复。
七、其他有关规定
物业管理区域内的水、电、气等价格按照价格主管部门有关规定执行。供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向终端用户收取有关费用。物业服务人接受委托代收上述费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供气等方式催交物业服务费。
住建部门应当会同发展和改革部门和市场监管部门，建立物业服务质量评价动态调整机制，引导督促物业服务企业严格执行物业服务合同中明确约定的物业服务质量等级、物业服务内容及通过审查备案的物业服务收费标准。对投诉率高、问题反映集中、达不到合同约定服务质量的物业服务企业进行重点检查，责令限期整改。逾期拒不改正的记入企业不良经营信用档案。
在监督检查、价格成本监审过程中，物业服务企业应当予以配合，如实反映情况，提供必要的账簿、合同文件以及其他资料，不得弄虚作假。
物业服务人有下列行为之一的，由市场监督管理部门依法予以处罚：
（一）违反本办法规定，不遵守政府指导价管理擅自制定或上调收费标准并收取物业服务费的；
（二）超过政府指导价标准收费的；
（三）擅自设立强制性收费项目的；
（四）不实行明码标价或不按规定明码标价，价外加价的；
（五）其他违反价格法律、法规等规定的。
八、本实施细则自发文之日起执行，有效期5年。《关于印发<平江县物业服务收费管理实施细则>的通知》（平发改发〔2017〕113号）文件同时废止。本文件的其他未尽事宜按国家省市有关文件执行。