各村（居）委会：
为规范农村村民建房行为，节约集约用地，保护耕地，改善农村人居环境，建设美丽乡村，创建生态文明乡镇，促进城乡统筹发展，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国森林法》、《村庄和集镇规划建设管理条例》、《基本农田保护条例》等有关法律法规的规定，结合我镇实际，现就规范我镇农村村民建房管理提出如下意见。
一、工作目标
到2015年，全面完成我镇、村两级土地利用总体规划和村庄布局规划以及控制性详细规划编制工作，实现规划的全覆盖。 到2016年，规范农村村民建房工作所需的机构、人员、制度全部到位，农村村民建房审批工作全面启动；到2017年，规范农村村民建房管理达到“六有”（有规划覆盖、有审批程序、有标准图集、有绿化美化、有监管验收、有奖惩措施）要求；到2018年，我镇农村违章建筑得到有效处理，农村村民依法、依规、有序建房的自觉性根本提高，农村村民建房工作走上常态化、规范化、制度化管理轨道，建设“规划科学合理，用地集约节约，房屋整齐美观，村庄功能配套”的新农村；到2020年，清洁乡村、和谐乡村、生态乡村、美丽乡村初步建立。
二、工作原则
（一）依法依规，有序建设。农村村民建房应当严格遵守土地利用总体规划、乡镇总体规划、村庄布局规划，自觉在符合规划要求、依法办理手续的前提下进行。坚持先规划后审批，先审批后建设，没有编制规划的和不符合土地利用总体规划，不得对建设项目进行审批。
（二）政府主导，村民主体。镇人民政府负责我镇农村村民建房的组织审批工作，要通过规划引领、政策扶持、加强监管，引导农村村民住宅依法有序建设。要充分尊重村民的主体地位，发挥村民自治作用，在尊重村民意愿的前提下，制定切合实际的村规民约来进一步规范村民建房行为。在支村两委的领导下成立建房理事会，专门负责村民建房的审查监督管理工作。
（三）规划引领，合理选址。镇人民政府在立足保护耕地和自然生态环境，合理规划村庄布局，改善农村生产、生活条件下，科学安排村民居住区、休闲活动区、生产工作区及公共基础设施分布。严禁在国家、省、市、县明令禁止区选址建房。
（四）计划用地，统筹安排。我镇根据县下达的用地计划制定本地区农村宅基地占用农用地年度计划分配方案。农村宅基地实际占用农用地的，应当依法办理农用地转用审批手续。其中占用耕地的，由镇人民政府统筹补充，实行先补后占，占补平衡。农民自行复垦或开发的零星分散耕地，经县级人民政府国土资源、农业部门确认，并纳入年度土地利用现状变更后，可专项用于农民建房占补平衡。
（五）保护耕地，节约集约。严格土地管理，依法保护耕地及林业用地资源，禁止占用基本农田及保护等级为二级以上（含二级）的林业用地。可以利用荒山空地的，不得占用耕地，可以利用劣地的，不得占用好地。引导、鼓励农村村民建房向小城镇和中心村集中。大力开展空心村整治和危房改造，盘活农村宅基地资源，倡导节约集约用地。涉及占用耕地的，占补平衡由镇人民政府负责统筹协调，实行先补后占。
（六）一户一宅，建新拆旧。农村村民一户只能拥有一处符合规定面积标准的宅基地，已拥有一处宅基地再另外选址新建住宅的，实行建新拆旧制，禁止城镇居民在农村购买宅基地。
（七）统一风格，体现特色。结合农村实际，编制具有地方文化特色、能满足农村生产生活需求且易于为农村村民接受的建筑设计标准图集，免费提供给农村村民建房选择和使用。原则上以自然村为单位选择风格造型，确保一定范围内建房风格基本一致。
三、工作措施
规范农村村民建房管理要按照“六有”的基本原则，确保农村村民建房管理工作依法依规、有序有效推进。
（一）实现规划覆盖。按照统筹城乡发展、节约集约用地、建设美丽乡村的总体要求，结合土地利用总体规划，镇人民政府抓紧编制镇域村镇布局规划、乡镇总体规划和村庄规划。村庄规划的编制要立足于空心村的改造，重点考虑在村庄的原址上规划建设。镇规划在报县人民政府审批前，应当先经镇人民代表大会审议，代表的审议意见由镇人民政府研究处理；村庄规划报送审批前，应当经村民会议或村民代表会讨论同意。县规划办要加强对规划编制的业务指导，严禁在基本农田保护区、水源地保护区建房。我镇按照行政管辖范围编制规划。村镇规划一经批准，即应公布并严格执行，任何单位和个人在村镇规划区内进行建设，均须符合村镇规划。村镇规划确需修改的，应按法定程序，并报原审查和批准机关批准。
（二）强化审批管理。镇人民政府对村民建房按照“公开、高效、便民、利民”的原则，实行集中公示、集体讨论、集中审核报批。
1.明确申请条件。农村村民占用集体土地建房严格实行“一户一宅”的政策，一户只能拥有一处宅基地，每一户用地面积使用耕地不超过130平方米，最多人头户使用其他土地不超过180平方米。宅基地面积包括附属用房、固定庭院等，属于建新拆旧的，必须建新住房后拆除旧房。新建、扩建、改建个人住房的，必须符合下列建房条件：（1）因无住房或现有面积明显低于上述规定标准，需要新建住房或扩大住房面积的；（2）因国家或集体建设征收（用）土地，原住宅需要拆迁的；（3）因土地利用总体规划及村镇建设规划，原住宅需要拆迁的；（4）因腾优占劣将原址复耕复植，需搬迁的；（5）成年子女因婚嫁等原因确需分户建房，原宅基地面积低于分户标准的；（6）因发生或防御自然灾害等原因，需要搬迁的；（7）农业人口迁入成为本集体经济组织成员五年以上，经本集体经济组织分配承包田同时承担村民义务，且在原籍无宅基地的；（8）因外出打工、上学、服兵役、服刑等特殊原因将原农业户口迁出，现户口迁回继续从事农业劳动，且无住房的；（9）原有住房属于D类危房需要拆除改建的；（10）农村村民占用集体土地异地新建房屋，除符合上述规定条件外，还应与原村民委员会签订退回原宅基地用地协议（拆旧新建的除外），农村村民建房只能使用本集体经济组织的土地，建房用地必须符合土地总体规划和村庄规划；（11）县级以上人民政府规定的其他情形的。
村民有下列情形之一的，申请宅基地不予批准：（1）年龄未满十八周岁且不符合分户条件的；（2）不符合土地利用总体规划、村镇建设规划和土地利用年度计划的；（3）将原有宅基地及地上建筑物出卖、出租、赠与或擅自改作生产经营用途的；（4）土地确权的；（5）土地权属有争议的；（6）原宅基地面积已达到规定面积标准或能够解决分户需要的；（7）已征收补偿安置后再申请宅基地的；（8）迁入的农业人口，不承担村民义务，无承包田、不从事农业生产的；（9）一户有一处以上宅基地的；（10）对废弃不用的宅基地，不愿意退还集体经济组织的；（11）县级以上人民政府规定的其他情形的。
农村村民应当持下列材料向村委会提出宅基地申请：（1）村民提出书面申请，如实填写《农村村民建房用地申请表》；（2）户口薄及家庭成员的身份证复印件；（3）原土地使用权证、建房村民同意退出原使用的宅基地并交村委会重新安排使用的承诺书（新建户除外）；（4）在原籍没有宅基地的证明并经原籍地国土资源部门盖章（迁入户提供）。
2.严格审批程序。
（1）以户为单位向常住户口所在地村民小组和村民委员会提出书面建房申请，村民小组核实、公示7日无异议后，报村民委员会审查。
（2）村民委员会对建房申请进行审核并签署意见。
（3）镇规划建设管理站对建房申请复核无误后，组织镇国土资源管理所、林业站、村、组等相关部门管理人员到现场，按照有关法律法规的规定进行选址。符合要求的，各相关单位签署意见。对符合建房条件和规划要求的村民申请建房，由镇人民政府审批，核发《集体土地建设用地许可证》和《乡村建设规划许可证》。涉及农用地转为建设用地的，实行计划管理，镇人民政府每年分二批次向县政府申请农用地转用审批手续，在取得农用地转用手续后由镇人民政府办理《乡村建设规划许可证》，由镇林业站现场核查林（地）权属归属，林地权属明晰且无纠纷后按程序办理《农村村民建房使用林地许可证》，并在同年11月20日前到县林业局备案。
（4）村民须在取得《乡村建设规划许可证》和《集体土地建设用地许可证》后才能建房。证件发放后，由镇人民政府牵头，会同村民委员会共同进行现场放线定位，建房户须与村民委员会签订（红线控制、房屋结构、层数、安全施工等）建房合同后，方可开工建设。
（三）编制标准图集。农村村民建房要按照“统一规划、统一设计、统一放线、统一外观设计、统一外墙色彩”的要求，并严格按《平江县新农村住宅建筑设计图册》实施。村民建房占用耕地的不得超过130平方米，占用非耕地的不得超过180平方米，建筑层数2—3层。由村民小组召集村民讨论，在《平江县新农村住宅建筑设计图册》中选择一种模式统一规划建房。特殊情况需报县人民政府批准。
农村房屋建筑设计应当贯彻适用经济、安全美观和一村一建筑风格的原则，符合国家和地方有关节约资源、保护环境等规定，保持地方特殊人和民族风格，并注重与周围环境相协调。农村居民住宅设计应当符合紧凑、合理、卫生和安全的要求，今后根据形势发展要求适时进行更新。
（四）加强绿化美化。深入持续地开展农村环境整治，加大对违章建筑、废弃建筑的拆除力度和对空心村的改造力度。以打造统筹城乡发展示范带、示范村为重点，全面开展村庄绿化美化工作。积极引导村民在房前屋后栽植花卉苗木,建设绿色生态家园。加强污水处理、垃圾处理等配套设施建设,农村分散居住区推广“四格净化工艺”的小型人工湿地处理技术。要将绿化美化纳入村庄规划中，并作为拆旧建新承诺制的重要内容予以监督落实。
（五）严格组织验收。根据“先批后建”的原则，村民必须按照县、镇批准核发的用地审批和建设规划要求施工，不得擅自更改。村民建房竣工后，由建房村民向镇提出验收申请，由镇人民政府组织验收，验收合格后，建房村民方可向房地产部门申请办理房屋产权登记。
（六）落实奖惩措施。整合新农村建设资金、农村危房改造资金、土坯房改造补助资金、移民避险解困补助资金等系列涉农建房资金，向农村集中建房示范倾斜。加大建新拆旧、集中连片建房示范点的扶持，按县相关规定进行奖惩落实。
镇人民政府是规范农村村民建房组织实施的责任主体，各村民委会是村民建房日常监管的责任主体。镇人民政府加强乡镇总体规划和村庄规划实施的监督和管理。从2015年起，规范农村村民建房管理工作将纳入绩效考核内容。行政村（居委会）对本辖区内违法建设的行为，应当予以制止，并配合镇人民政府进行处理。农村村民建设收费标准按相关规定执行，除耕地占用税外，不得收取任何费用，对乱收费行为要严肃追责。
四、工作步骤
（一）加强领导，宣传发动。成立规范农村村民建房管理工作领导小组，由分管领导任组长，建管、国土、农业、林业、民政、水务、经管等部门负责人为成员。具体负责实施村民建房管理工作，各村要明确1名村干部兼任本村建房协管员（建议由村党支部书记担任），接受镇规划建设管理站的业务指导和监督。县国土局、住建局、规划办要切实加强业务指导，做好业务人员培训工作。
镇各部门要迅速掀起规范农村村民建房管理宣传舆论攻势，营造浓厚的宣传氛围和强大的舆论支持。镇将利用有线电视、广播等形式，营造政策氛围，大力宣传政策要求，统一思想、凝聚人心，使之家喻户晓。
（二）摸底调查，实名登记。镇按“一户一宅”的原则立即启动农村建房摸底调查工作，在所属区域内进行地毯式的摸底调查，务必做到不留一个盲区、不漏一栋房子，对现有的新老住房进行实名登记。实名登记工作涉及千家万户，乡镇在进村入户登记的同时要加强舆论宣传。县规范农村村民建房管理工作领导小组办公室负责组织技术人员开发软件，实名登记工作完成后，将农村村民建房信息输入电脑，全县联网，便于及时掌控全县农村建房实时动态，实行网络化管理，建立长效机制，实现农村建房管理常态化。
（三）清理整顿，打非治违。镇将组建强大的执法队伍，加大打非治违力度，强力推进打非治违工作。对符合镇土地利用总体规划和村庄规划的村民住房，且符合建房条件的，按规定补办《乡村建设规划许可证》和《集体土地建设用地使用证》，不符合镇土地利用总体规划和村庄规划的违章建筑应拆必拆。要采取有效措施确保新房建成后拆除旧房，旧址的宅基地使用权由农村集体经济组织依法收回，并报发证机关按程序办理注销登记手续。
（四）办点示范，连片带动。选择群众基础好、区位条件优、村民积极性高的村庄，采取旧址规划重建、异地规划新建等形式，开展集中连片建房试点工作。
五、本方案自下发之日开始实施。
向家镇人民政府
2015年7月20日